TL;DR
- Udlejer må maksimalt kræve 3 måneders husleje i depositum og derudover 3 måneders forudbetalt leje. Begge dele regnes af den rene husleje, uden aconto til varme og vand.
- Fra 2021 til 2025 behandlede huslejenævnene 716 sager om fraflytning og tilbagebetaling af depositum. I 483 af dem var det lejeren, der klagede, og lejeren fik helt eller delvist medhold i 464 af dem. Det er 96 %.
- Grunden er sjældent, at udlejerne er banditter. Det er, at reglerne om fraflytningssyn har formkrav med tænder, og mange udlejere overholder dem ikke.
- Udlejer med mere end én beboelseslejlighed skal holde flyttesyn senest 2 uger efter at have fået besked om din fraflytning, indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel og udlevere fraflytningsrapporten til dig. Springes ét af de tre led over, bortfalder istandsættelseskravet, og du skal have dit depositum tilbage.
- Det koster 367 kr. at indbringe en sag for huslejenævnet. Får du fuldt medhold, skal udlejer betale nævnet 7.027 kr.
- Vi målte vores egen hylde den 4. september 2026: af 6.793 aktive lejeboliger i 310 byer oplyser 6.389 et depositum. Medianen er 29.700 kr., og det typiske depositum svarer til præcis 3 måneders husleje.
Det, der sker lige nu
- september er den dato, flest lejemål i Danmark skifter hænder. Studiestart, jobskifte og opsigelsesvarsler, der løber til den 1., samler sig i én bølge.
Det betyder to ting for dit depositum i denne måned.
Er du lige flyttet ud, tikker fristerne for din gamle udlejer nu. Er du lige flyttet ind, har du sandsynligvis afleveret det største engangsbeløb, du kommer til at betale i år.
Vi målte vores egen database den 4. september 2026: af 6.793 aktive lejeboliger i 310 byer oplyser 6.389 et depositum. Medianen er 29.700 kr., ni ud af ti ligger under 50.400 kr., og det typiske depositum er sat til præcis 3 måneders husleje. Oveni oplyser 3.891 boliger forudbetalt leje, median 11.695 kr. For boligen midt i markedet taler vi altså om cirka 40.000 kr. kontant, før du har sovet én nat i boligen.
Så lad os tage det alvorligt som det, det er: et rentefrit lån, du giver din udlejer, og som loven meget præcist beskriver, hvordan du får igen.
Hvad depositum egentlig er
Depositum er udlejers sikkerhed for, at boligen afleveres i den stand, kontrakten kræver, og at du ikke skylder husleje, når du flytter. Det er dine penge, deponeret hos udlejer, ikke en betaling.
Forudbetalt leje er noget andet: det er husleje for de sidste måneder af dit lejemål, betalt forud. I praksis betyder det, at du i opsigelsesperioden ofte kan "bo forudbetalingen op" og lade være med at betale husleje de sidste måneder. Tjek din kontrakt, før du gør det, og gør det skriftligt.
Begge beløb beregnes af nettohuslejen. Kræver udlejer 3 måneders depositum af husleje inklusive aconto, er det for meget, og du kan kræve forskellen tilbage. Hvordan aconto fungerer, og hvorfor den aldrig skal med i den slags beregninger, har vi gennemgået i vores guide til aconto.
Én ting mere fra vores måling: i 557 af opslagene er det oplyste depositum højere end 3 gange den annoncerede månedsleje. Det kan skyldes prisintervaller eller særlige vilkår, men det er altid et spørgsmål værd, før du skriver under: hvordan er beløbet regnet ud?
Derfor vinder lejerne
Tallene først: fra 2021 til 2025 blev der ført 716 sager om fraflytning og depositum ved huslejenævnene. Lejeren klagede i 483 af dem og fik helt eller delvist medhold i 464. Seksoghalvfems procent.
Det tal skyldes ikke, at nævnene holder med lejerne. Det skyldes lejelovens § 187, som stiller tre formkrav til udlejere med mere end én beboelseslejlighed:
- Flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejer har fået kendskab til din fraflytning.
- Skriftlig indkaldelse med mindst 1 uges varsel, medmindre I aftaler kortere frist.
- Fraflytningsrapport, der udleveres til dig på synet eller sendes, hvis du ikke deltager.
Konsekvensen af at fejle ét led er ikke en løftet pegefinger. Det er, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder. Hele det. Nævnspraksis fra 2026 er entydig: lejere har fået fulde depositummer på 16.500 kr. og 17.800 kr. tilbage, alene fordi synet blev indkaldt med tre dages varsel i stedet for syv, eller fordi rapporten aldrig blev udleveret.
Én undtagelse er værd at kende: udlejer må gerne tilbageholde et rimeligt beløb til det sidste forbrugsregnskab, typisk et par tusinde kroner, indtil regnskabet er gjort op. Resten skal retur.
Det her er vejledning, ikke juridisk rådgivning. Er der mange penge i klemme, så tag fat i huslejenævnet i din kommune, din fagforening eller LLO.
Fem ting, du skal gøre ved fraflytning
- Opsig skriftligt og gem kvitteringen. Fristerne for udlejer løber fra det tidspunkt, han kender din fraflytning. Sørg for, at datoen kan dokumenteres.
- Deltag i flyttesynet. Det er dér, kravene opstår. Mød op, tag billeder af alt, og skriv ikke under på noget, du er uenig i. Din underskrift på rapporten er ikke et krav for at gå.
- Fotodokumentér boligen tom og rengjort. Samme vinkler som dine indflytningsbilleder, hvis du har dem. Har du ikke det, så lær af det til næste indflytning, og brug vores tjekliste til indflytning.
- Kræv pengene skriftligt. Send en mail med dit krav, dit kontonummer og en frist på for eksempel 14 dage. Høflig, kort, dateret.
- Sker der ikke noget, så indbring sagen. Det koster 367 kr. hos huslejenævnet i den kommune, boligen ligger i. Statistikken ovenfor fortæller dig, hvordan det plejer at gå.
Og når du flytter ind: betal aldrig uden kontrakt
Septembers pressede marked er også højsæson for depositum-svindel. Reglen er simpel, og den har ingen undtagelser: overfør aldrig depositum, før du har en underskrevet lejekontrakt og har set boligen, eller har fået verificeret udlejer, hvis du lejer på afstand. Et depositum betalt til en "udlejer", der ikke ejer boligen, kommer ikke tilbage via huslejenævnet. Det er en politisag.
Hos BoligScout viser vi depositum og forudbetalt leje ved siden af huslejen, hvor kilden oplyser det, så du kan se den reelle indflytningsudgift, før du skriver til udlejeren. Lige nu følger vi 6.793 aktive lejeboliger i 310 byer. At browse dem er gratis.
Det korte af det lange
- Depositum er maks. 3 måneders nettohusleje, forudbetalt leje maks. 3 måneder oveni. Aconto må ikke regnes med.
- Målt på vores egen hylde 4. september 2026: 6.389 af 6.793 aktive boliger oplyser et depositum. Median 29.700 kr., typisk 3 måneders husleje.
- 96 % af lejere, der klager over tilbageholdt depositum, får helt eller delvist medhold. Formkravene i lejelovens § 187 er grunden.
- Flyttesyn: senest 2 uger efter fraflytning, mindst 1 uges skriftligt varsel, rapporten skal udleveres. Ét misset led = kravet bortfalder.
- Dokumentér alt: opsigelse, syn, billeder, skriftligt krav med frist.
- En sag ved huslejenævnet koster dig 367 kr. Taber udlejer helt, koster den ham 7.027 kr.
- Betal aldrig depositum uden underskrevet kontrakt og verificeret udlejer.
Dit depositum er ikke et gebyr for at have boet et sted. Det er dine penge, og loven er skrevet, så du kan få dem igen. Se alle aktive lejeboliger gratis, og lås op for direkte kontakt til udlejerne med BoligScout+.
Videre læsning
- Depositum og fraflytning, inkl. nævnsstatistik: Bolius
- Sådan indbringer du en sag, gebyrer og proces: nævn.dk
- Lejelovens § 187 om flyttesyn: danskelove.dk/lejeloven
- Dine rettigheder i 2026 generelt: vores gennemgang af lejeloven